「相続税対策なら不動産を買った方がいい。」
このような話を耳にしたことがある方も多いのではないでしょうか。
実際に、不動産は相続税対策として活用されることがあります。
しかし、
「不動産を買えば必ず相続税が安くなる」
というわけではありません。
購入する不動産の種類や活用方法、資産全体の状況によっては、期待したほどの効果が得られないこともあります。
場合によっては、相続税は減ったものの、家族が管理や売却に苦労してしまうケースもあります。
今回は、不動産が相続税対策として活用される理由と、注意したいポイントについて解説します。
なぜ不動産は相続税対策になるのか
相続税は、原則として相続税評価額をもとに計算されます。
現金であれば、
1,000万円は、そのまま1,000万円として評価されます。
一方、不動産は市場価格ではなく、
土地は路線価など
建物は固定資産税評価額
を基準に評価されます。
そのため、市場価格よりも相続税評価額が低くなることが多くあります。
この評価額の違いが、不動産を相続対策として活用する理由の一つです。
賃貸不動産はさらに評価が下がることがある
相続対策としてアパートや賃貸マンションが活用されることがあります。
その理由は、
賃貸している土地や建物は、自分だけが自由に使える財産ではないため、一定の評価減が認められているからです。
つまり、
同じ価格の不動産でも、
自宅として利用している場合と、賃貸している場合では、相続税評価額が異なることがあります。
この仕組みを活用して、相続税負担を軽減できるケースがあります。
相続税だけで判断してはいけない
一方で、
相続税が下がるからという理由だけで不動産を購入するのは注意が必要です。
例えば、
空室が続く
修繕費がかかる
管理の手間が増える
売却したいときにすぐ売れない
など、不動産ならではのリスクがあります。
相続税だけを見れば有利でも、
資産全体で見ると負担が増えてしまうこともあります。
借入を利用するケースもある
相続対策では、借入を利用して不動産を購入する方法が紹介されることがあります。
借入金は債務として相続財産から控除される一方で、購入した不動産は相続税評価額で評価されます。
この仕組みにより、相続税評価額が抑えられるケースがあります。
ただし、
借入はあくまでも返済が前提です。
相続税対策だけを目的に無理な借入を行うことは、本来の資産形成とは言えません。
返済計画や賃貸経営の収支まで含めて検討することが重要です。
売りにくい財産になることもある
現金は簡単に分けることができます。
しかし、不動産はそうはいきません。
例えば、
相続人が3人いて、財産の大半が一つの賃貸マンションだった場合、
「誰が取得するのか」
という問題が生じます。
また、
売却して現金化しようとしても、
希望どおりの価格ですぐに売れるとは限りません。
相続税対策だけでなく、
相続後の分けやすさ
まで考えておくことが大切です。
社長の場合は法人で保有した方が良いケースもある
中小企業の経営者では、
個人で不動産を持つか、
法人で保有するか、
という検討が必要になる場合があります。
どちらが有利かは、
購入目的
将来の活用方法
売却予定
事業承継
などによって変わります。
一概に
「個人が有利」
「法人が有利」
とは言えません。
相続だけでなく、法人税や所得税も含めて総合的に判断することが重要です。
不動産は「節税商品」ではない
不動産会社の提案では、
「相続税対策になります」
という説明を受けることがあります。
もちろん、それ自体が間違いとは限りません。
しかし、不動産は本来、
家賃収入を得る
資産を形成する
インフレに備える
など、さまざまな目的を持つ資産です。
相続税だけを理由に購入を決めてしまうと、
期待した効果が得られない可能性もあります。
本当に大切なのは資産全体を見ること
相続対策では、
一つの制度だけを見て判断しないことが重要です。
例えば、
不動産
生命保険
生前贈与
遺言書
自社株対策
これらは、それぞれ役割が異なります。
不動産だけで相続対策が完結することはほとんどありません。
資産全体を見ながら、
家族構成や将来の承継方法まで考えて検討することが大切です。
まとめ
不動産は、相続税評価額の仕組みにより、相続税対策として活用できる場合があります。
しかし、
「不動産を買えば相続税が安くなる」
という単純な話ではありません。
維持管理の負担
空室リスク
売却のしやすさ
遺産分割
借入返済
なども含めて考える必要があります。
相続対策で大切なのは、税金だけを見ることではなく、
「家族が安心して財産を引き継げるか」
という視点です。
不動産も、そのための選択肢の一つとして、自分の状況に合っているかを慎重に判断することが重要です。
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